Fouten in de puntentelling van je huurwoning
Veel huurders vertrouwen op de puntentelling van hun verhuurder of makelaar. Maar die telling klopt lang niet altijd. Soms per ongeluk, soms bewust. Een verschil van 10 punten kan al tientallen euro's per maand schelen in je maximale huurprijs.
Dit artikel beschrijft de 7 meest voorkomende fouten in de puntentelling zodat je ze kunt herkennen en corrigeren. Wil je eerst weten hoe het puntensysteem werkt? Lees dan dat artikel eerst.
Hoe vaak klopt de puntentelling niet?
Er zijn geen exacte landelijke cijfers, maar de Huurcommissie corrigeert regelmatig puntentellingen na een toets door een onafhankelijke onderzoeker. Vooral bij woningen rond de grens van 143 punten (sociaal/midden) en 186 punten (midden/vrij) worden fouten gemaakt met grote financiele gevolgen.
De fouten variëren van onschuldige meetfouten tot structurele overschattingen. In alle gevallen is het resultaat hetzelfde: je betaalt meer huur dan wettelijk is toegestaan. Controleer daarom altijd zelf de telling, zeker als je huur dicht bij een sectorgrens ligt.
De 7 meest voorkomende fouten in de puntentelling
Hieronder vind je de fouten die het vaakst voorkomen bij de puntentelling van huurwoningen. Per fout lees je wat er misgaat, hoe je het herkent en hoeveel punten het kan schelen.
- 1Woonoppervlakte verkeerd gemeten. De verhuurder gebruikt de bruto-oppervlakte of de BAG-registratie in plaats van een nettometing volgens NEN 2580. Ruimtes waar het plafond lager is dan 1,50 meter worden meegeteld terwijl dat niet mag. Het verschil kan oplopen tot 5 tot 10 m², oftewel 5 tot 10 punten. Lees hoe je woonoppervlakte correct meet.
- 2Energielabel ontbreekt of is verouderd. Zonder geldig energielabel geldt een standaardwaarde die vaak lager uitvalt. Een nieuw label kan tientallen punten verschil maken, zowel omhoog als omlaag. Controleer altijd of het label in de puntentelling overeenkomt met het geregistreerde label. Lees meer over het energielabel en huurpunten.
- 3WOZ-waarde niet actueel. De verhuurder gebruikt een oude WOZ-waarde. Een verouderde, hogere WOZ levert meer punten op dan terecht is. Je mag bezwaar maken tegen de WOZ-waarde als je denkt dat die niet klopt, en de puntentelling moet altijd de meest recente waarde gebruiken. Lees meer over de WOZ-waarde en huurpunten.
- 4Overige ruimten geteld als vertrekken. Hal, gang, badkamer en berging leveren 0,75 punt per m², geen 1 punt. Verhuurders tellen deze ruimtes soms als volwaardig vertrek, waardoor de telling te hoog uitvalt. Het verschil per ruimte is 0,25 punt per m². Bekijk welke ruimtes als vertrek tellen.
- 5Buitenruimte onjuist berekend. Balkons, tuinen en dakterrassen hebben een aparte puntentelling met een basispunten en een maximum. Verhuurders kennen soms meer punten toe dan het WWS toestaat.
- 6Keuken en sanitair te hoog gewaardeerd. Het WWS hanteert vaste puntenwaardes op basis van aanwezige voorzieningen zoals aanrechtlengte, kastruimte en type douche of bad. Verhuurders kennen soms punten toe voor voorzieningen die er niet zijn of die niet aan de eisen voldoen.
- 7WOZ-cap niet toegepast. Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) geldt een maximum van 33% WOZ-punten ten opzichte van het puntentotaal voor woningen boven 186 punten. Sommige verhuurders passen deze cap niet toe, waardoor de telling hoger uitvalt dan wettelijk is toegestaan. Lees meer over de WOZ-cap.
Controleer je puntentelling met de Huurprijsmeter
Bereken je huurpunten →Hoe controleer je de puntentelling van je verhuurder?
Je kunt de puntentelling stap voor stap nalopen. Zo weet je zeker of de telling klopt en of je de juiste huurprijs betaalt.
- 1Vraag de puntentelling op bij je verhuurder. Sinds 1 januari 2025 is je verhuurder verplicht een puntentelling te verstrekken bij nieuwe huurcontracten. Ook bij een lopend contract kun je er schriftelijk om vragen.
- 2Loop elke categorie na. Controleer de telling punt voor punt. Klopt de oppervlakte? Is het juiste energielabel gebruikt? Kloppen de punten voor keuken en sanitair? Gebruik ons artikel over huurpunten berekenen als leidraad.
- 3Vergelijk het totaal met de maximale huurprijs. Zoek je puntentotaal op in de huurprijstabel om te zien wat je maximaal mag betalen. Lees hoe je de maximale huurprijs berekent.
- 4Gebruik de Huurprijsmeter voor een snelle check. Vul je adres in en zie direct hoeveel punten je woning heeft op basis van officiele overheidsdata.
- 5Klopt het niet? Neem actie. Als de telling afwijkt van je eigen berekening, heb je het recht om dat aan te kaarten. Lees wat je kunt doen als je huur te hoog is.
Wat kun je doen als de puntentelling niet klopt?
Als je fouten hebt gevonden in de puntentelling, zijn er drie stappen die je kunt nemen.
- 1.Spreek je verhuurder aan met je eigen berekening. Leg schriftelijk uit welke punten je anders hebt geteld en waarom.
- 2.Vraag een huurverlaging aan als je te veel betaalt op basis van de juiste telling.
- 3.Geen reactie of weigering? Dien een zaak in bij de Huurcommissie. Die laat altijd een eigen, onafhankelijke puntentelling uitvoeren.
Bereken zelf hoeveel punten jouw woning heeft
Start de huurprijsmeter →Veelgemaakte aannames over de puntentelling
“Mijn verhuurder is een professional, dus de puntentelling klopt wel.”
Verhuurders en makelaars maken regelmatig fouten, soms door onwetendheid, soms door verouderde gegevens. Je hebt het recht om de telling zelf te controleren.
“Ik kan de puntentelling niet opvragen.”
Je verhuurder is verplicht je inzicht te geven in de puntentelling. Vraag er schriftelijk om. Sinds 1 januari 2025 is een puntentelling bij nieuwe contracten zelfs wettelijk verplicht.
“Een paar punten verschil maakt niet uit.”
Bij de grenzen van 143 en 186 punten bepaalt 1 punt verschil of je woning in het sociale, midden- of vrije segment valt. Dat kan honderden euro’s per maand schelen.
“De Huurcommissie neemt de telling van de verhuurder over.”
De Huurcommissie doet altijd een eigen, onafhankelijke puntentelling door een onderzoeker die de woning ter plaatse beoordeelt. De telling van de verhuurder is daarbij niet leidend.
Veelgestelde vragen over fouten in de puntentelling
Hoe weet ik of de puntentelling van mijn huurwoning klopt?
Vraag de puntentelling op bij je verhuurder en controleer elke categorie zelf. Let vooral op de woonoppervlakte (gemeten volgens NEN 2580), het energielabel en de WOZ-waarde. Gebruik de Huurprijsmeter voor een snelle indicatie op basis van officiele data.
Welke fouten worden het vaakst gemaakt bij huurpunten?
De meest voorkomende fouten zijn: woonoppervlakte verkeerd gemeten (bruto in plaats van netto), verouderd of ontbrekend energielabel, niet-actuele WOZ-waarde, overige ruimten geteld als vertrekken en de WOZ-cap niet toegepast.
Kan ik de puntentelling van mijn verhuurder opvragen?
Ja. Je verhuurder is verplicht inzicht te geven in de puntentelling. Sinds 1 januari 2025 moet bij elk nieuw huurcontract voor woningen tot 186 punten een puntentelling worden verstrekt. Vraag er schriftelijk om als je de telling niet hebt ontvangen.
Hoeveel verschil maakt een fout in de puntentelling?
Dat hangt af van de fout. Een verkeerd gemeten woonoppervlakte kan 5 tot 10 punten schelen. Bij de grenzen van 143 en 186 punten kan 1 punt het verschil maken tussen sociaal, midden en vrij, wat honderden euro’s per maand kan schelen.
Wat kan ik doen als de puntentelling niet klopt?
Spreek je verhuurder aan met je eigen berekening. Vraag een huurverlaging aan als je te veel betaalt. Reageert je verhuurder niet of weigert die? Dan kun je een zaak indienen bij de Huurcommissie, die een onafhankelijke puntentelling laat uitvoeren.
Laatst bijgewerkt: 25 februari 2026