WOZ-waarde en huurprijs: hoeveel punten levert het op?
De WOZ-waarde van je woning telt mee in het puntensysteem en kan tientallen huurpunten opleveren. Een lagere WOZ-waarde betekent minder punten en dus een lagere maximale huur. Toch weten veel huurders niet hoe dit werkt, of dat ze de WOZ-waarde kunnen opzoeken en eventueel laten aanpassen.
Dit artikel legt uit wat de WOZ-waarde is, hoe die wordt omgerekend naar huurpunten, en wat je kunt doen als de WOZ-waarde niet klopt. Lees ook hoe het puntensysteem werkt.
Wat is de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is de geschatte marktwaarde van een woning, vastgesteld door de gemeente. Elke woning in Nederland krijgt jaarlijks een nieuwe WOZ-waarde. De peildatum ligt altijd op 1 januari van het voorgaande jaar: de WOZ-waarde 2026 is dus gebaseerd op de marktwaarde per 1 januari 2025.
De gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor belastingen zoals de onroerendezaakbelasting (OZB). Maar de WOZ-waarde speelt ook een rol in het huurpuntensysteem: een hogere WOZ-waarde levert meer punten op.
Hoe wordt de WOZ-waarde omgerekend naar huurpunten?
De WOZ-waarde wordt omgerekend naar punten via een eenvoudige formule: deel de WOZ-waarde door €13.000. Het resultaat is het aantal WOZ-punten, met een maximum van 44 punten.
Formule
WOZ-punten = WOZ-waarde / €13.000 (maximaal 44 punten)
Een rekenvoorbeeld: je woning heeft een WOZ-waarde van €250.000. Dan is het aantal WOZ-punten: 250.000 / 13.000 = 19,2 punten. Bij een WOZ-waarde van €575.000 of hoger bereik je het maximum van 44 punten.
Wil je weten hoeveel punten je woning in totaal scoort? Lees ons artikel over huurpunten berekenen.
Bereken hoeveel punten de WOZ-waarde oplevert voor jouw woning
Start de huurprijsmeter →Hoeveel punten levert de WOZ-waarde op?
De tabel hieronder laat zien hoeveel huurpunten verschillende WOZ-waardes opleveren. Het verschil kan aanzienlijk zijn.
| WOZ-waarde | WOZ-punten |
|---|---|
| €150.000 | 11.5 punten |
| €200.000 | 15.4 punten |
| €250.000 | 19.2 punten |
| €300.000 | 23.1 punten |
| €400.000 | 30.8 punten |
| €575.000 | 44 punten |
Een hogere WOZ-waarde levert meer punten op, en dus een hogere maximale huur. Voor huurders die te veel betalen kan een lagere WOZ juist gunstig zijn: minder punten betekent een lager huurplafond. Lees meer over wat je kunt doen als je huur te hoog is.
Hoe zoek je de WOZ-waarde van je huurwoning op?
Je kunt de WOZ-waarde van je huurwoning gratis opzoeken in vier stappen.
- 1Ga naar het WOZ-waardeloket. Dit is een gratis, openbare website van de overheid waar je de WOZ-waarde van elk adres in Nederland kunt opzoeken.
- 2Vul het adres van je huurwoning in. Je hebt alleen het adres nodig, geen inloggegevens of WOZ-beschikking.
- 3Bekijk de WOZ-waarde. Je ziet de WOZ-waarde van het meest recente jaar en van voorgaande jaren.
- 4Vergelijk met de gebruikte waarde. Check of dit overeenkomt met wat je verhuurder of de Huurcommissie gebruikt in de puntentelling.
Wat als de WOZ-waarde niet klopt?
Er zijn twee situaties waarin de WOZ-waarde problemen kan geven.
- →WOZ-waarde te hoog: je kunt bezwaar maken bij de gemeente, binnen 6 weken na ontvangst van de WOZ-beschikking. Een lagere WOZ betekent minder punten en een lagere maximale huur.
- →WOZ-waarde ontbreekt: als er geen WOZ-waarde is vastgesteld, wordt in het puntensysteem een minimumwaarde van €61.198 gebruikt. Dit levert ongeveer 5 punten op.
Denk je dat je te veel huur betaalt? Lees hoe je huurverlaging kunt aanvragen of hoe je een zaak indient bij de Huurcommissie.
WOZ-waarde en de Wet betaalbare huur
Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) geldt er een maximum op het aandeel WOZ-punten. De WOZ-waarde mag maximaal 33% van het totale puntenaantal uitmaken. Dit voorkomt dat woningen met een hoge WOZ-waarde alleen daardoor in de vrije sector vallen.
Een voorbeeld: als je woning 120 punten scoort, waarvan 50 WOZ-punten, dan wordt het WOZ-aandeel afgetopt op 33% van 120 = 40 punten. Het totaal wordt dan 110 punten in plaats van 120. Lees meer over de maximale huurprijs en hoe punten worden omgerekend naar euro's.
Controleer je huurprijs met de huurprijsmeter
Bereken je maximale huur →Veelgemaakte fouten over WOZ-waarde en huurprijs
“De WOZ-waarde van mijn huurwoning staat niet op mijn naam, dus ik kan er niets mee.”
Als huurder kun je de WOZ-waarde opzoeken via het WOZ-waardeloket. Je hebt geen WOZ-beschikking nodig om je huurpunten te berekenen.
“Een hogere WOZ-waarde is altijd nadelig voor mij als huurder.”
Dat hangt ervan af. Een hogere WOZ levert meer punten op, maar als je woning daardoor net boven de 186 punten komt, valt die in de vrije sector en vervalt het huurprijsmaximum.
“De WOZ-waarde verandert nooit.”
De gemeente stelt elk jaar een nieuwe WOZ-waarde vast. Als de woningmarkt daalt, daalt ook de WOZ-waarde en daarmee je puntenaantal.
“Ik kan als huurder geen bezwaar maken tegen de WOZ-waarde.”
Huurders kunnen in veel gevallen wel bezwaar maken, zeker als je de WOZ-beschikking ontvangt of als je belang hebt bij een lagere waarde voor je puntentelling.
Veelgestelde vragen over WOZ-waarde en huurpunten
Hoe beïnvloedt de WOZ-waarde mijn huurprijs?
De WOZ-waarde wordt omgerekend naar huurpunten via de formule: WOZ-waarde gedeeld door €13.000, met een maximum van 44 punten. Meer punten betekent een hogere maximale huur. De WOZ-waarde is een van de drie grootste puntenmakers, naast woonoppervlakte en energielabel.
Hoeveel huurpunten levert de WOZ-waarde op?
Dat hangt af van de hoogte van de WOZ-waarde. Een woning met een WOZ van €250.000 levert ongeveer 19 punten op. Bij €400.000 is dat 31 punten. Het maximum is 44 punten, ongeacht hoe hoog de WOZ-waarde is.
Hoe zoek ik de WOZ-waarde van mijn huurwoning op?
Ga naar het WOZ-waardeloket, een gratis website van de overheid. Vul het adres in en je ziet direct de WOZ-waarde van de woning. Je hebt geen inloggegevens of WOZ-beschikking nodig.
Kan ik als huurder bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?
Ja, in veel gevallen wel. Als je de WOZ-beschikking ontvangt, kun je binnen 6 weken bezwaar maken bij de gemeente. Ook als je geen beschikking ontvangt maar belang hebt bij een lagere WOZ-waarde, kun je in sommige gevallen bezwaar maken.
Wat als er geen WOZ-waarde is voor mijn woning?
Als er geen WOZ-waarde is vastgesteld, wordt in het puntensysteem een minimumwaarde van €61.198 gebruikt. Dit levert ongeveer 5 punten op. Meestal is er wel een WOZ-waarde beschikbaar via het WOZ-waardeloket.
Laatst bijgewerkt: 25 februari 2026