Huurpunten berekenen: zo tel je de punten van je woning
Elke huurwoning in de gereguleerde sector heeft een puntentotaal dat de maximale huurprijs bepaalt. Wil je huurpunten berekenen, dan score je je woning op 9 categorieën van het woningwaarderingsstelsel (WWS) — van woonoppervlakte tot WOZ-waarde. Het totaal bepaalt hoeveel huur je verhuurder maximaal mag vragen.
In dit artikel doorloop je het hele proces: de 9 categorieën, een stapsgewijs plan om zelf te tellen, wat wél en niet meetelt, en hoe je van punten naar euro’s komt. Of je laat de Huurprijsmeter het rekenwerk doen.
Welke 9 categorieën bepalen je puntentelling?
Het WWS kent punten toe in 9 categorieën. Elke categorie heeft eigen regels en een eigen weging. Hieronder een overzicht van alle categorieën en wat ze opleveren.
| Categorie | Wat telt mee | Punten (indicatie) |
|---|---|---|
| 1. Oppervlakte van vertrekken | Woonkamer, slaapkamers, keuken | 1 punt per m² |
| 2. Oppervlakte van overige ruimten | Berging, zolder, garage | 0,75 punt per m² |
| 3. Verwarming | Per verwarmd vertrek of overige ruimte | 2 per vertrek, 1 per overige ruimte |
| 4. Energieprestatie | Energielabel (A++++ t/m G) | Tot 57 punten (label A+++) |
| 5. Keuken | Aanrecht, kastruimte, apparatuur | Variabel, o.a. 7 bij aanrecht ≥ 2m |
| 6. Sanitair | Bad, douche, toilet, wastafel | Variabel, bijv. bad = 6, douche = 4 |
| 7. Woonvoorzieningen gehandicapten | Aanpassingen voor mindervaliden | Variabel |
| 8. Buitenruimten | Privébalkon, tuin, dakterras | 2 basispunten + 0,35 per m² |
| 9. Punten voor de WOZ-waarde | Waarde per m² woonoppervlakte | Formule op basis van WOZ/m² |
Hoe tel je zelf je huurpunten in 5 stappen?
Je berekent je huurpunten door de 9 categorieën langs te lopen en alle punten op te tellen. Hieronder het stappenplan.
- 1Verzamel je gegevens. Je hebt nodig: de woonoppervlakte, het energielabel, de WOZ-waarde, en een overzicht van keuken, badkamer en buitenruimte. De Huurprijsmeter haalt oppervlakte en energielabel automatisch op via BAG en EP-online.
- 2Loop de 9 categorieën door. Score elke categorie apart. De belangrijkste: woonoppervlakte (1 punt per m²), energielabel (tot 57 punten), keuken en sanitair, en WOZ-waarde. Woonvoorzieningen voor gehandicapten en buitenruimte leveren ook punten op.
- 3Tel alle punten bij elkaar op. Het totaal van alle categorieën samen vormt je puntentotaal. Dat getal bepaalt in welke huursector je woning valt en wat de maximale huurprijs is.
- 4Zoek je totaal op in de huurprijstabel. De overheid publiceert jaarlijks een tabel die bij elk puntenaantal de maximale kale huur vermeldt. De bedragen worden per 1 januari geïndexeerd.
- 5Vergelijk met je huidige kale huur. Let op: vergelijk alleen de kale huur, zonder servicekosten of energielasten. Is je huur hoger dan het maximum? Dan kun je actie ondernemen.
Controleer direct hoeveel punten jouw woning heeft
Bereken je huurpunten →Welke categorieën leveren de meeste punten op?
Oppervlakte, energielabel en WOZ-waarde vormen bij de meeste woningen samen meer dan 70% van het puntentotaal. Hieronder een korte toelichting per categorie.
Oppervlakte (categorie 1 en 2)
Vertrekken (woonkamer, slaapkamers, keuken) leveren 1 punt per m² op. Overige ruimten (berging, zolder, garage) leveren 0,75 punt per m² op. Een vertrek moet minimaal 4 m² zijn en ten minste 1,50 m hoog. De Huurprijsmeter haalt de officiële BAG-oppervlakte automatisch op.
Energielabel (categorie 4)
Het energielabel is een van de zwaarstwegende categorieën. Een eengezinswoning met label A krijgt 41 punten, met label A+++ tot 57 punten. Een G-label levert nul punten op — of zelfs minpunten. Het verschil tussen A en G kan meer dan 50 punten bedragen, goed voor honderden euro’s per maand.
WOZ-waarde (categorie 9)
De WOZ-waarde wordt via een formule omgezet in punten. Hoe hoger de WOZ per m², hoe meer punten. Sinds de Wet betaalbare huur is de WOZ-component afgetopt: bij woningen boven 187 punten telt de WOZ voor maximaal 33% mee. Locatie is daardoor minder bepalend dan voorheen.
Wat telt wél en niet mee bij de puntentelling?
Niet alles in en om je woning levert punten op. Hieronder een overzicht.
Hoe vertaal je punten naar een maximale huurprijs?
Zodra je je puntentotaal hebt, zoek je het op in de huurprijstabel van de overheid. Die tabel geeft bij elk puntenaantal de maximale kale huurprijs per maand. Hieronder een selectie per 1 januari 2026.
| Punten | Max. kale huur/maand | Sector |
|---|---|---|
| 80 | € 471,58 | Sociale huur |
| 100 | € 588,80 | Sociale huur |
| 120 | € 712,11 | Sociale huur |
| 143 | € 932,93 | Sociale huur (bovengrens) |
| 150 | € 976,42 | Middenhuur |
| 170 | € 1.107,60 | Middenhuur |
| 186 | € 1.228,07 | Middenhuur (bovengrens) |
| 187+ | Geen maximum | Vrije sector |
Selectie uit de huurprijstabel zelfstandige woningen per 1 januari 2026 (geïndexeerd met 3,65%).
Stel: je woning scoort 120 punten en je betaalt € 850 kale huur. De maximale huurprijs bij 120 punten is € 712,11. Je betaalt dus € 137,89 per maand te veel — en je kunt dat verschil terugvorderen via de Huurcommissie.
Bereken je huurpunten met de Huurprijsmeter
Gebruik de Huurprijsmeter →Veelgemaakte fouten bij het berekenen van huurpunten
“Mijn verhuurder zegt 180 punten, dus dat klopt wel.”
Je mag altijd zelf natellen. Uit de praktijk blijkt dat verhuurders regelmatig meer punten claimen dan de woning feitelijk scoort. Gebruik de Huurprijsmeter voor een onafhankelijke berekening op basis van officiële gegevens.
“Een groter balkon levert altijd veel meer punten op.”
Buitenruimte telt beperkt mee: 2 basispunten plus 0,35 punt per m². Een balkon van 10 m² levert 5,5 punten op. Oppervlakte en energielabel wegen veel zwaarder.
“Ik heb geen energielabel, dus die punten vervallen.”
Zonder geregistreerd energielabel geldt een standaardwaarde op basis van het bouwjaar van de woning. Het ontbreken van een label betekent niet dat de categorie nul punten oplevert.
“De WOZ-waarde telt niet mee voor sociale huur.”
De WOZ-waarde is juist een van de grootste categorieën, ook bij sociale huur. Wel is de WOZ-component sinds de Wet betaalbare huur afgetopt op maximaal 33% van het puntentotaal bij woningen boven 187 punten.
Veelgestelde vragen over huurpunten berekenen
Hoe bereken ik de huurpunten van mijn woning?
Je berekent huurpunten door elk kenmerk van je woning te scoren per WWS-categorie. De 9 categorieën zijn: oppervlakte vertrekken, oppervlakte overige ruimten, verwarming, energieprestatie, keuken, sanitair, woonvoorzieningen voor gehandicapten, buitenruimten en WOZ-waarde. Tel alle punten op en vergelijk het totaal met de huurprijstabel om je maximale huurprijs te vinden.
Hoeveel punten levert mijn energielabel op?
Het aantal punten hangt af van je energielabel en het type woning. Een eengezinswoning met label A krijgt 41 punten, met label A+++ tot 57 punten. Een label G levert geen punten op, of zelfs minpunten. Het energielabel is daarmee een van de zwaarstwegende categorieën in het puntensysteem.
Welke ruimten tellen mee voor de oppervlaktepunten?
Als vertrek tellen mee: woonkamer, slaapkamers en keuken (minimaal 4 m², minimaal 1,50 m hoog). Als overige ruimte tellen mee: berging, zolder en garage, mits bereikbaar via binnendoor of een eigen buitendeur. Gang, hal en overloop tellen nooit mee.
Wat is het verschil tussen huurpunten en de maximale huurprijs?
Huurpunten drukken de kwaliteit van je woning uit in een getal. Dat puntentotaal vertaalt zich via de huurprijstabel naar een maximale kale huurprijs per maand. Hoe meer punten, hoe hoger het maximum. Bij 186 punten is het maximum € 1.228,07 (2026); vanaf 187 punten geldt geen maximum meer.
Kan ik de huurpunten zelf berekenen of heb ik een expert nodig?
Je kunt de punten zelf berekenen, maar het is veel werk. De Huurprijsmeter doet het automatisch: de tool haalt officiële gegevens op (BAG, EP-online) en berekent je puntentotaal. Je hoeft alleen de keuken-, sanitair- en buitenruimtegegevens zelf in te vullen.
Laatst bijgewerkt: 24 februari 2026