Maximale huurprijs berekenen: wat mag je verhuurder vragen?

Elke huurwoning in de gereguleerde sector heeft een maximale huurprijs. In 2026 ligt die grens bij 186 punten op €1.228,07 per maand. Door het puntenaantal van je woning op te zoeken in de huurprijstabel kun je controleren of je verhuurder niet meer vraagt dan wettelijk is toegestaan. Betaal je te veel? Dan kun je de huur laten verlagen.

De maximale huurprijs wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntensysteem van de overheid. Elke woning krijgt punten op basis van kenmerken zoals woonoppervlakte, energielabel, voorzieningen en WOZ-waarde. Het totaal aantal punten vertaalt zich rechtstreeks naar een maximumbedrag. Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) vallen meer woningen onder dit systeem dan voorheen.

Wat is de maximale huurprijs precies?

De maximale huurprijs is het hoogste bedrag aan kale huur dat een verhuurder mag vragen voor een woning in de gereguleerde sector. Dit bedrag wordt bepaald door het aantal WWS-punten van de woning en staat in de huurprijstabel die de overheid jaarlijks publiceert. Per 1 januari 2026 zijn de bedragen geïndexeerd met 3,65%.

De maximale huurprijs geldt voor de kale huur: het bedrag dat je betaalt voor de woning zelf, zonder servicekosten, gas, water of elektriciteit. Betaal je een all-in prijs? Dan gelden er aparte regels om je huur te laten splitsen. Bereken wat dit voor je huurprijs betekent door je woninggegevens in te voeren.

In welke sector valt jouw woning?

Het totaal aantal punten bepaalt in welke huursector je woning valt en dus welke maximale huurprijs geldt. Sinds de Wet betaalbare huur (2024) zijn er drie sectoren met elk eigen regels.

Het verschil is groot. Een woning met 143 punten heeft een maximale huurprijs van €932,93. Eén punt meer (144 punten) en de woning valt in de middenhuur, maar heeft nog steeds een wettelijk maximum. Pas bij 187 punten of meer vervalt de huurprijsbescherming volledig.

Hoeveel huur hoort bij welk puntenaantal?

De overheid publiceert elk jaar een huurprijstabel die bij elk puntenaantal het exacte maximumbedrag vermeldt. Hieronder een selectie van veelvoorkomende puntenaantallen en de bijbehorende maximale huurprijs per 1 januari 2026.

Stel: je woning scoort 150 punten en je betaalt €1.100 kale huur. De maximale huurprijs bij 150 punten is €976,42. Je betaalt dus €123,58 per maand te veel, en je kunt dat verschil terugvorderen.

Hoe bereken je de maximale huurprijs in 5 stappen?

Je kunt in 5 stappen vaststellen of je huurprijs binnen het wettelijk maximum valt. Je hebt daarvoor je huurcontract, het energielabel en de WOZ-waarde van je woning nodig.

1. 1Verzamel de gegevens van je woning. Je hebt nodig: de woonoppervlakte (in m²), het energielabel, de WOZ-waarde, en een overzicht van de keuken- en badkamervoorzieningen.
2. 2Tel de huurpunten op per categorie. Het puntensysteem kent 9 categorieën. De belangrijkste: woonoppervlakte (1 punt per m²), energielabel (tot 57 punten), keuken en sanitair, en WOZ-waarde.
3. 3Zoek je totaal op in de huurprijstabel. De huurprijstabel van de overheid geeft bij elk puntenaantal de maximale kale huur. De tabel wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd.
4. 4Vergelijk het maximum met je huidige kale huur. Let op: vergelijk alleen de kale huur, niet de totaalprijs inclusief servicekosten of energiekosten.
5. 5Onderneem actie als je te veel betaalt. Vraag schriftelijk een huurverlaging aan bij je verhuurder. Werkt dat niet? Dan kun je naar de Huurcommissie.

Gebruik de huurprijsmeter en zie of je te veel betaalt. Je voert je woninggegevens in en krijgt direct een berekening van het puntenaantal en de bijbehorende maximale huurprijs.

Wat als je een all-in huurprijs betaalt?

Bij een all-in huurprijs betaal je één bedrag voor zowel de woning als bijkomende kosten zoals gas, water, elektriciteit en servicekosten. De maximale huurprijs uit de huurprijstabel geldt alleen voor de kale huur, het woningdeel. Daarom moet je eerst weten wat je kale huur is.

• ✓Kale huur: het bedrag voor de woning zelf, zonder bijkomende kosten. Dit vergelijk je met de maximale huurprijs.
• ✓Servicekosten: kosten voor schoonmaak, tuinonderhoud, huismeester en dergelijke. Deze vallen buiten de maximale huurprijs.
• ✗All-in huur: als je één bedrag betaalt zonder splitsing, kun je niet zien of de kale huur te hoog is. Je kunt via de Huurcommissie een splitsing afdwingen.

Bij een all-in huur stelt de Huurcommissie de kale huur vast op 55% van het totaalbedrag (tenzij de verhuurder kan aantonen dat de verhouding anders is). Pas daarna kun je beoordelen of de kale huur boven het wettelijk maximum ligt.

Wat kun je doen als je huur te hoog is?

Als je kale huur hoger is dan het maximum dat hoort bij het puntenaantal van je woning, kun je actie ondernemen. De Huurcommissie kan de huur met terugwerkende kracht verlagen.

1. 1Bereken je punten en maximale huurprijs. Zorg dat je een betrouwbare berekening hebt, via de huurprijsmeter of de Huurprijscheck van de overheid.
2. 2Stuur een schriftelijk verzoek naar je verhuurder. Vraag om een huurverlaging naar het wettelijk maximum. Bewaar een kopie.
3. 3Dien een verzoek in bij de Huurcommissie. Als je verhuurder niet reageert of weigert, kun je binnen 6 maanden na ingangsdatum (bij een contract voor onbepaalde tijd) een procedure starten. Bij een tijdelijk contract kun je gedurende de hele looptijd en tot 6 maanden erna terecht.

De Huurcommissie brengt €25 aan leges in rekening. Als de huur inderdaad te hoog blijkt, betaalt de verhuurder deze kosten. Een procedure duurt gemiddeld 4 tot 8 weken.

Veelgemaakte fouten over de maximale huurprijs

Laatst bijgewerkt: 24 februari 2026