Huurverlaging aanvragen: zo doe je het stap voor stap
Als je kale huurprijs hoger is dan het wettelijke maximum, heb je recht op huurverlaging. Je kunt dit aanvragen bij je verhuurder. Reageert die niet of weigert hij? Dan kun je naar de Huurcommissie. Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) geldt dit niet alleen voor sociale huur, maar ook voor het middensegment.
In dit artikel lees je wanneer je recht hebt op verlaging, hoe je het aanvraagt, wat er in je verzoek moet staan en wat de Huurcommissie precies doet. Heb je nog niet gecontroleerd of je huur te hoog is? Doe dat dan eerst.
Wanneer heb je recht op huurverlaging?
Je hebt recht op huurverlaging als je kale huurprijs hoger is dan het maximum dat bij het puntenaantal van je woning hoort. Dit geldt voor twee sectoren:
- →Sociale huur (tot 143 punten): maximale kale huur circa €879,66 per maand.
- →Middenhuur (144–186 punten): maximale kale huur circa €1.157,95 per maand. Nieuw sinds 1 juli 2024.
Bij woningen in de vrije sector (187 punten of meer) geldt geen wettelijk maximum. Huurverlaging via het puntensysteem is daar niet mogelijk. Twijfel je in welke sector je valt? Bekijk het huurpuntensysteem of bereken je maximale huurprijs.
Controleer eerst of je huur te hoog is met de Huurprijsmeter
Bereken je huurpunten →Stap voor stap: huurverlaging aanvragen
Het aanvragen van huurverlaging begint met het verzamelen van feiten. Hieronder het volledige stappenplan.
- 1Bereken je huurpunten. Gebruik de Huurprijsmeter om het puntentotaal van je woning te berekenen. De tool haalt gegevens op van BAG en EP-online, zodat je een betrouwbare inschatting krijgt. Lees meer over hoe je je huurpunten berekent.
- 2Zoek de maximale huur op bij dat puntenaantal. Het puntentotaal vertaalt zich via de huurprijstabel naar een maximale kale huur per maand. Het verschil tussen die maximale huur en wat je nu betaalt, is het bedrag dat je te veel betaalt. Bekijk de volledige tabel via maximale huurprijs berekenen.
- 3Vergelijk met je huidige kale huur. Let op: vergelijk alleen de kale huur, zonder servicekosten, gas, water of elektriciteit. Alleen de kale huur wordt getoetst aan het puntensysteem.
- 4Stuur een schriftelijk verzoek aan je verhuurder. Stuur een brief of e-mail met je puntentelling, de maximale huur en het verschil met je huidige huur. Bewaar altijd een kopie van je verzoek en eventuele reacties.
- 5Wacht op reactie. Er is geen wettelijke reactietermijn, maar geef je verhuurder minimaal twee tot vier weken om te reageren. Veel verhuurders werken mee als je met een onderbouwd verzoek komt.
- 6Geen akkoord? Dien een verzoek in bij de Huurcommissie. Reageert je verhuurder niet of weigert hij? Dan kun je een verzoek indienen bij de Huurcommissie. De kosten zijn €25 voor huurders.
Wat schrijf je in je verzoek aan de verhuurder?
Houd je verzoek zakelijk en feitelijk. Geen dreigbrief, maar een onderbouwd verzoek. Zorg dat de volgende punten erin staan:
- ✓Je huidige kale huur
- ✓Het puntenaantal dat je hebt berekend
- ✓De maximale huur die bij dat puntenaantal hoort
- ✓Het verschil tussen je huidige huur en de maximale huur
- ✓Het verzoek om de huur te verlagen naar het wettelijke maximum
Verstuur het verzoek per aangetekende brief of per e-mail en bewaar een kopie. Als je verhuurder niet reageert, dient deze kopie als bewijs bij de Huurcommissie.
Huurverlaging via de Huurcommissie: hoe werkt dat?
Als je verhuurder niet meewerkt, kun je een verzoek tot huurverlaging indienen bij de Huurcommissie. Dit is een onafhankelijke overheidsinstantie die geschillen over huurprijzen beoordeelt.
Let op: als je woning een verouderd of ontbrekend energielabel heeft, kan dit het puntentotaal beïnvloeden. Controleer dit vooraf via energielabel en huurpunten.
Krijg je geld terug met terugwerkende kracht?
Ja, maar hoeveel je terugkrijgt hangt af van het moment waarop je het verzoek indient bij de Huurcommissie.
Dit verschil maakt vroeg handelen cruciaal. Hoe sneller je je huurpunten controleert, hoe meer je kunt terugkrijgen.
Bereken je huurpunten en zie of je recht hebt op verlaging
Start de huurprijsmeter →Veelgemaakte fouten en misverstanden
“Ik moet eerst naar de Huurcommissie voordat ik iets kan doen.”
Begin altijd bij je verhuurder. Veel verhuurders werken mee als je met feiten en een puntentelling komt. De Huurcommissie is pas nodig als je verhuurder niet reageert of weigert.
“Huurverlaging aanvragen kost veel geld.”
De procedure bij de Huurcommissie kost €25 voor huurders. Krijg je gelijk, dan betaalt de verhuurder dit bedrag. Het verzoek aan je verhuurder zelf kost niets.
“Als ik verlaging aanvraag kan mijn verhuurder het huurcontract opzeggen.”
Huurders zijn wettelijk beschermd. Een verhuurder kan je niet opzeggen vanwege een huurverlagingsprocedure. Dit geldt zowel bij een verzoek aan de verhuurder als bij een procedure bij de Huurcommissie.
“Huurverlaging kan alleen bij sociale huur.”
Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) geldt het ook voor middenhuurwoningen tot 186 punten. Alleen de vrije sector (187+ punten) valt buiten het puntensysteem.
Veelgestelde vragen over huurverlaging
Hoe vraag ik huurverlaging aan?
Bereken eerst je huurpunten en de bijbehorende maximale huur. Stuur je verhuurder een schriftelijk verzoek met de puntentelling en het verschil. Reageert de verhuurder niet binnen twee tot vier weken, dan kun je een verzoek indienen bij de Huurcommissie.
Wat kost een procedure bij de Huurcommissie?
Als huurder betaal je €25 leges om een verzoek in te dienen. Wordt je verzoek gegrond verklaard, dan betaalt de verhuurder deze kosten. De procedure zelf is verder kosteloos.
Kan ik huurverlaging krijgen met terugwerkende kracht?
Ja, onder voorwaarden. Dien je het verzoek bij de Huurcommissie in binnen 6 maanden na de ingangsdatum van het huurcontract, dan kan de verlaging terugwerken tot de aanvangsdatum. Na 6 maanden gaat de verlaging in vanaf de eerste dag van de maand na het verzoek.
Kan mijn verhuurder mij eruit zetten als ik huurverlaging aanvraag?
Nee. Huurders zijn wettelijk beschermd tegen opzegging na een huurverlagingsprocedure. Je verhuurder mag het huurcontract niet beëindigen omdat je je rechten uitoefent.
Geldt huurverlaging ook voor middenhuur?
Ja. Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) vallen woningen met 144 tot 186 punten onder het middensegment. Huurders in dit segment kunnen huurverlaging aanvragen via dezelfde procedure als sociale huurders.
Laatst bijgewerkt: 25 februari 2026